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Ristrutturazione facciata
con coibentazione mediante cappotto termico
Ubicazione: Comune di Torino
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Il progetto è stato realizzato lo scorso anno e prevedeva la ristrutturazione dell'intera facciata del condominio ubicato a Torino prevedendo un'idonea coibentazione delle pareti perimetrali della facciata mediante cappotto termico, oltre al rifacimento completo delle ringhiere. La coibentazione consente un notevole risparmio energetico grazie ai minori consumi necessari sia per riscaldare gli ambienti interni e sia per raffrescarli, apportando un notevole aumento al valore dell'immobile. Di seguito si riportano solo i passaggi relativi alla scelta del tipo di coibentazione, tralasciando gli altri elementi che hanno caratterizzato la manutenzione della facciata.
Tra i vari metodi di coibentazione in questo caso si è optato per il cappotto termico. Tale tecnica consente di isolare con continuità dall'esterno tutta la facciata dell'edificio, senza lasciare spazi privi di isolante, causa di eventuali ponti termici e di conseguenza di criticità (formazione di condensa, muffa all'interno delle camere, ecc.).
Nella fase progettuale è stata fatta un'attenta indagine sulla stratigrafia della parete esistente, in modo da valutare l'effettivo spessore dell'isolante scelto.
In fase di realizzazione dei lavori si è proceduto a seguire accuratamente i lavori, in modo da verificare che in ogni punto della facciata sia stato correttamente posato l'isolante, il tutto come descritto nel capitolato generale d'appalto e nel computo metrico fornito all'impresa. Una volta terminato il lavoro di coibentazione la facciata è stata rasata e tinteggiata direttamente sul cappotto. E' necessario, in questi casi, porre estrema attenzione alle eventuali problematiche della facciata (eventuali problemi di fessurazioni, umidità di risalita delle murature, ecc.) in quanto con la realizzazione del cappotto termico si "copre" l'eventuale criticità ma non si risolve, causando quindi il continuo propagarsi, al di sotto del cappotto termico, dell'eventuale problematica presente, che richiederà in seguito la rimozione del cappotto termico per intervenire, con costi ulteriori per il condominio.
Di seguito si riportano le immagini con le fasi principali svolte per la ristrutturazione della facciata e si riporta una descrizione dettagliata di come è stato svolto il lavoro.​
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Percorso svolto per la ristrutturazione
Di seguito si riporta il percorso intrapreso con il Condominio per la ristrutturazione della sua facciata, garantendo oltre il rispetto dei costi e dei tempi pattuiti con l'impresa, il conseguimento del risultato atteso dai condomini.
Anche in questo caso abbiamo seguito il consueto "protocollo" che applichiamo a tutti i lavori di ristrutturazione (v. passaggi completi), costituito dai seguenti passaggi.​
Il primo passaggio effettuato con il condominio è stato quello di individuare tutte le esigenze del caso: in breve il condominio, rappresentato dall'amministratore, ci ha chiesto di effettuare una ristrutturazione completa della facciata dell'edificio, con l'obiettivo di risolvere definitivamente i problemi di dispersioni termiche, a causa della presenza di muri non coibentati.
Successivamente abbiamo effettuato una serie di sopralluoghi al fine di fare un rilievo completo della facciata, svolgendo anche indagini approfondite per capire i materiali utilizzati all'epoca della costruzione e al fine di individuare nel dettaglio come erano state realizzate le murature perimetrali.
Successivamente abbiamo effettuato la stesura di un progetto riportante i calcoli termici e la tipologia di materiale da utilizzare per il cappotto termico, un capitolato tecnico e di un computo metrico completo, elaborati che consentono la definizione esatta di tutti i lavori da svolgere da parte dell'impresa. Il condominio, nella figura dell'amministratore, ha richiesto una serie di preventivi a diverse ditte, tutti basati sulle stesse opere, stessi materiali e stesse tempistiche. Senza un capitolato e un computo le varie imprese avrebbero fatto preventivi sostanzialmente diversi, con utilizzo di materiali diversi l'uno dall'altro, rendendo in questo modo non confrontabili i vari preventivi e magari non prevedendo lavorazioni necessarie per risolvere i problemi. Di seguito si riportano alcuni estratti del computo metrico.
Sulla base dei preventivi presentati, le imprese sono state vagliate e valutate non solo in relazione al prezzo finale, ma anche verificando la presenza di altri elementi (l'iscrizione alla Camera di Commercio, la loro regolarità contributiva e, cosa molto importante, la verifica che abbiano svolto lavori simili in passato).
A conclusione di questo iter, si è provveduto a stipulare il contratto definitivo tra impresa scelta e condominio, con la descrizione completa di tutti i lavori da svolgere, i materiali da utilizzare (escludendo materiali scadenti), il prezzo concordato, che non potrà subire aumenti per nessun motivo, gli acconti da versare all'impresa in base all'avanzamento dei lavori e le tempistiche per l'esecuzione dei lavori (con la previsione di precise sanzioni economiche da applicare a carico dell'impresa per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento danni). Solo con questo contratto siamo riusciti a tutelare davvero il condominio da ogni eventuale problematica, come richiesta di soldi in più dall'impresa o eccessivi tempi di svolgimento dei lavori oppure ancora lavori fatti male. Vedasi qui di seguito un estratto del contratto stipulato.
Una volta stipulato il contratto si è dato l'avvio ai lavori. In questo caso, essendoci lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche della facciata, si è provveduto a presentare un progetto in Comune, il tutto al fine di essere in regola ed evitare multe in caso di controlli o in caso di segnalazione da parte dei vicini di casa (a volte il peggior nemico è proprio dietro l'angolo, e svolgere lavori in regola garantisce da tutto e da tutti!).
A lavori avviati abbiamo provveduto a controllare periodicamente ogni tipologia di lavorazione, in modo da verificare i materiali utilizzati e in modo da essere sicuri che i lavori venissero eseguiti a regola d'arte. Per ogni lavorazione effettuata si è prodotta inoltre un'ampia documentazione fotografica, da lasciare al condominio al termine dei lavori. I controlli sono stati svolti anche mediante l'utilizzo di termocamera, al fine di verificare la continuità dell'isolante posato, evitando la presenza di spazi che avrebbero poi causato la formazione di ponti termici e la formazione di condensa e muffa. Terminato il cappotto l'impresa ha provveduto rasare e tinteggiare le pareti della facciata.
Ultimati i lavori abbiamo provveduto ad acquisire tutte le certificazioni richieste dalla normativa vigente. In questo caso, trattandosi anche di opere di tipo termico, si è provveduto a redigere la certificazione energetica, con l'indicazione della nuova classe energetica grazie ai lavori di coibentazione svolti.
Completato l'iter il condominio ha potuto effettuare il saldo finale all'impresa.
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